“เซ็นจูปรี่21” ชี้ตลาดอสังหาฯยังไม่มีวี่แววรู้สึกตัว เหตุดีมานด์หาย-ซัพพลายล้น

 
“เซ็นจูปรี่21” ชี้ตลาดอสังหาฯยังไม่มีวี่แววรู้สึกตัว เหตุดีมานด์หาย-ซัพพลายล้น
ซีอีโอ เซ็นจูปรี่ 21 ชี้ตลาดอสังหาฯไทยยังหดตัวสม่ำเสมอ จากสาเหตุลบที่รุมเร้าทั้งยังใน-ต่างถิ่น  ในตอนที่ซัพพลายยังล้นตลาด ด้านดีเวลลอปเปอร์บากบั่นปรับพฤติกรรม หันลงทุนในตลาดบ้านแนวขนาน เซ็นจูปรี่ 21 ขยับปรับพอร์ตรองรับ
นายกิตำหนิศักดา จำปาทิพย์ตระกูล ประธานรวมทั้งผู้จัดตั้ง บริษัท เซ็นจูปรี่ 21 (เมืองไทย) จำกัด พูดถึงแนวทางการลงทุนปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยจะยังคงอยู่ในสภาวะชะลอตัวไปอย่างต่ำอีก 1-2 ปี เนื่องมาจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสวัววิด-19 ได้ก่อให้เกิดผลเสียต่อระบบเศรษฐกิจทั่วทั้งโลก อีกทั้งฝั่งยุโรป อเมริกา เศรษฐกิจก็ยังไม่ฟื้น หรือในทวีปเอเชีย ไม่ว่าจีน ประเทศฮ่องกง ประเทศญี่ปุ่น ประเทศสิงคโปร์ก็ยังอยู่ในช่วงของการปรับตัว
ตอนที่ไทยยังจะต้องพึ่งพาการส่งออก แล้วก็การท่องเที่ยวจากต่างประเทศ เมื่อภาวะเศรษฐกิจทั้งโลกยังไม่ฟื้น และก็ยังไม่อาจจะเดินทางไปไหนมาไหนได้สบาย ประกอบกับ วัคซีนยังไม่อาจจะกระตุ้นแล้วส่งผลให้มีการเกิดความมั่นใจได้โดยทันทีซึ่งจำต้องใช้เวลาอีกสักระยะหนึ่ง ทำให้กำลังซื้อฝรั่งไม่ว่าจะซื้อเพื่อการลงทุน หรือซื้อเพื่อพักอาศัย เวลานี้จำต้องถือได้ว่าศูนย์  ซึ่งก่อให้เกิดผลกระทบต่อตลาดอาคารชุดโดยตรง
ภาพการฟื้นฟูสภาพของกำลังซื้อในภาคอสังหาฯจะยังคงไม่กระจ่างไปอีก 2 ปีนับจากนี้ แล้วก็จะไม่สามารถที่จะกลับไปเจริญก้าวหน้าราวกับเมื่อ 3-4 ปีให้หลัง สาเหตุจากการระบาดของวัววิด-19 นำมาซึ่งการทำให้ภาวะเศรษฐกิจทั่วทั้งโลกยังชะลอตัว กระทบกับภาคส่องออก ภาคท่องเที่ยวของไทย ในตอนที่ภาระหน้าที่หนี้สินครอบครัวยังสูง
ประกอบกับ ความครัดเคร่งสำหรับการปลดปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินจะเยอะขึ้นเรื่อยๆ เพื่อปรารถนาลดการเสี่ยงจากการปลดปล่อยสินเชื่อ เพราะเหตุว่า สินเชื่อในอุตสาหกรรมอื่นๆอีกทั้งภาคท่องเที่ยว เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เอสเอ็มอี มีปัญหาหมด

ตอนที่พฤติกรรมผู้บริโภคแปรไป ปรารถนาความเป็นส่วนตัว ปรารถนาพื้นที่ปลอดภัยมากขึ้น เริ่มรังเกียจแผนการขนาดใหญ่ที่แออัดคับแคบ ทำให้จำเป็นต้องปรับปรุงโครงงานขนาดเล็กที่มีพื้นที่มากเพิ่มขึ้น หรืออพาร์เม้นท์บูธีคขนาดเล็กๆ  ก็บางครั้งก็อาจจะได้รับความพอใจเยอะขึ้นเรื่อยๆ เมื่อความประพฤติมีการเปลี่ยนแปลงการค้าขาย การตัดสินใจก็จำต้องใช้เวลา และไม่เร็วเหมือนแต่ก่อน
นายกิตำหนิอำนาจ กล่าวอีกว่า ในสภาวะที่ตลาดคอนโดยังคงชะลอตัวระยะยาว ด้วยเหตุว่าการฟื้นฟูสภาพกลับมาคงจะจะต้องใช้เวลา ซึ่งในตอน 5 ปีที่ล่วงเลยไปตลาดคอนโดจัดว่าอยู่ในราคาที่สูงสุดแล้ว ในช่วงเวลานั้นก็เลยเป็นตอนในเวลาที่ราคาได้โอกาสที่จะต่ำลง เพราะเหตุว่ายังมีซัพพลายที่ล้นตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงงานที่สร้างเสร็จจะทยอยออกมาอีกจำนวนไม่ใช่น้อย ในช่วงเวลาที่ดีมานด์อีกทั้งในประเทศและก็เมืองนอกหดตัวลงอย่างแจ่มแจ้ง
แต่ ราคาก็มิได้ปรับลดน้อยลงทั้งยังตลาด แม้กระนั้นเป็นการต่ำลงรายแผนการที่ปรารถนายอดจำหน่ายเข้ามาก็จะต้องใช้แนวทางลดขายลงมา ซึ่งคาดว่า Price War ในตลาดคอนโดจะยังมีต่อเนื่องไปจนกระทั่งปลายปีนี้
นายกิติเตียนอำนาจ  กล่าวอีกว่า ส่วนตลาดที่อยู่ที่อาศัยแนวระดับ ยังคงมีความต้องการซื้อจริง (Real Demand) อยู่ตามทำเลที่ตั้งต่างๆแม้กระนั้นก็มิได้มีความหมายว่าจะส่งเสริมราคาที่ดินสำหรับในการปรับปรุงโครงงานขึ้นได้อีกทั้งตลาด โดยจะปรับขึ้นเฉพาะในทำเลที่ตั้งที่มีความต้องการสูง ทำให้ราคาที่ดินสำหรับปรับปรุงแผนการแนวยาวโดยภาพรวมมิได้แกว่งไกวตัวมากเท่าไรนัก
“หลายท่านบางครั้งอาจจะคิดว่าเมื่อสภาวะตลาดอสังหาฯชะลอตัว แต่ว่าเพราะเหตุใดราคาที่ดินถึงไม่น้อยลง เหตุผลสำคัญของการจะลดไหมลดขึ้นกับเจ้าของที่จะยอมลดจากราคาที่ตั้งไว้มากน้อยแค่ไหน ซึ่งก็ขึ้นกับความต้องการทางการเงินของผู้ที่เป็นแลนด์ลอร์ด แต่ว่าในบางทำเลที่ตั้งก็ได้มีการเปลี่ยนแปลงราคาลงมาบ้างแล้วจากที่เคยกำหนดราคาขายราคาแพงๆในตอน 2 -3 ปีให้หลัง ก็เริ่มต่ำลงหลายแปลงที่บริษัทประพฤติดีลจบไปในราคาที่ลดน้อยลง 20-30% โดยในตอน 2 เดือนที่ผ่านมาบริษัทสามารถปิดวิธีขายที่ดินสำหรับในการปรับปรุงแผนการที่อยู่ที่อาศัยแนวระดับไปได้ค่า 4,000-5,000 ล้านบาท”
สำหรับในปีให้หลัง ยอดการค้าขายที่ดินของบริษัทลดน้อยลงมากยิ่งกว่า 50-60% เนื่องจากว่าเป็นช่วงๆในขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละบริษัทอยู่ในระหว่างการปรับตัว ปรับแนวทางการพัฒนาแม้กระนั้นก็เริ่มฟื้นขึ้น เมื่อผู้ประกอบธุรกิจเริ่มมีความแจ่มกระจ่างสำหรับเพื่อการลงทุนทำให้สิ่งที่จำเป็นที่ดินมีความกระจ่างแจ้งขึ้นว่าอยากแบบไหน เพื่อรองรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่แปรไป โดยหันมาปรับปรุงที่พักที่อาศัยแนวขนานเยอะขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่ห้องชุดมีการเปิดตัวลดน้อยลง
ดังนี้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ ได้ปรับแผนการโดยเน้นการพัฒนาโครงงานที่มีความเฉพาะเพิ่มมากขึ้น  ซึ่งมีผลต่อการค้าขายที่ดินที่จะจะต้องมีความเฉพาะเพิ่มมากขึ้นด้วยเหมือนกัน โดยจะเป็นการซื้อที่ดินตามเป้าประสงค์มากยิ่งกว่าที่จะซื้อมาเก็บไว้ก่อน (Buy by Objectives)  โดยในปี 2564 สิ่งที่มีความต้องการที่ดินในการพัฒนาโครงงานกว่า 70% จะเป็นที่พักที่อาศัยแนวระดับ ชนิดบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ราคาระดับ 3-7 ล้านบาท
สำหรับทำเลที่ตั้งที่ได้รับความพึงพอใจจากผู้พัฒนาโครงงาน อยู่ในทำเลที่ตั้งฝั่งทิศตะวันออกมากยิ่งกว่าตะวันตก อาทิเช่น โซนเพิ่มสิน สายไหม วัชรพล รามอินทรา นวมินทร์ พระราม 9 แล้วก็อีกโซนเป็น สุขุมวิท อ่อนนุช วิวัฒนาการ และก็อุดมสุข
นายกิติเตียนอำนาจพูดว่า ในส่วนของอาคารชุดชนิด High Rise ในขณะนี้ผู้พัฒนาแผนการจะไม่ค่อยจุดโฟกัส เนื่องด้วยที่ดินราคาแพงสูง แม้กระนั้นจะหันไปปรับปรุงห้องชุดชนิด Low Rise มากยิ่งกว่า โดยเลือกทำเลที่ตั้งตามแนวที่มีรถไฟฟ้าทำขึ้น แม้กระนั้นไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใกล้สถานีมากมาย ระยะทางจากสถานีถึงทำเลที่ตั้งที่ดินรัศมีไม่เกิน 1 กิโล อยู่ในตรอกที่เข้าออกสบายเป็นคุณทรัพย์สมบัติที่วางไว้ภายในการซื้อเพื่อปรับปรุงแผนการ
“ถึงแม้ว่าตลาดอสังหาฯจะชะลอ แต่ว่าที่ดินใน Prime Area สำหรับเพื่อการปรับปรุงแผนการที่พักอาศัยก็หาได้ยากขึ้น แล้วก็แพงแพง ถ้ารัฐบาลสามารถขยายช่วงเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 90 ปี ได้ จะกำเนิดผลดีต่อตลาดอสังหาฯในระยะยาว” นายกิตำหนิศักดากล่าว
สำหรับในการดำเนินธุรกิจของบริษัทในปี 2564 ในด้านการค้าขายที่ดินอาจใช้หนทางของการเจาะตรงความจำเป็นของดีเวลลอปเปอร์  (Just Match Strategy) ถึงแม้ว่าสิ่งที่ต้องการในตลาดของบางเซ็กเมนต์จะลดน้อยลง แต่ว่าในบางเซ็กเมนต์ก็มีลักษณะท่าทางที่ดียิ่งขึ้น เช่น ที่ดินในการพัฒนาแผนการที่พักอาศัยแนวระดับ แล้วก็ชนิดไม่กซ์ยูส (Mixed Used)
ในด้านการพัฒนาธุรกิจอื่นๆที่เกี่ยวโยงกับบริษัท ก็ได้มีการเริ่มรวมทั้งปรับแผนการด้วยผู้กระทำระจายการเสี่ยงสำหรับในการทำธุรกิจ (Diversify Business Model) เพื่อเป็นแถวทางในการเจริญเติบโตแล้วก็เสริมรายได้ของบริษัทในสมัยที่ทุกบริษัทจะต้องปรับนิสัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้